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L'expulsion d'un locataire est l'une des procédures les plus coûteuses et désagréables pour les propriétaires aux Pays-Bas. Selon l'article, en 2026, la procédure complète coûte en moyenne de 2500 à 6000 €, voire davantage. Examinons la répartition de ces frais et comment les réduire.
Pourquoi l'expulsion est-elle devenue plus chère en 2026 ?
Selon le texte original, les règles protégeant les locataires aux Pays-Bas se sont durcies en 2025–2026. Les tribunaux prendraient plus souvent leur parti, notamment lorsque des enfants résident dans le logement ou qu'une personne est vulnérable. Cela prolongerait les procédures et augmenterait les coûts.
La procédure complète d'expulsion : 5 étapes
1. Mise en demeure et tentative de règlement amiable
L'article indique que le bailleur doit d'abord envoyer un avertissement écrit. Coût : 50–150 € pour un notaire ou un courrier recommandé.
2. Saisine du tribunal (kantonrechter)
C'est à ce stade que commencent les principaux frais :
- Griffierecht (frais de justice) : 83–676 € selon le montant de la demande
- Avocat ou incassobureau (organisme de recouvrement) : 800–1500 €
- Dagvaarding (assignation) par gerechtsdeurwaarder : 150–300 €
3. Audience au tribunal
Si l'affaire est entendue, s'ajoutent des honoraires d'avocat de 500–1200 €.
4. Décision de justice et titre exécutoire
Après une décision favorable, un titre permettant l'exécution est délivré.
5. Expulsion matérielle (ontruiming)
La phase la plus coûteuse comprend :
- Services du gerechtsdeurwaarder (huissier) : 800–2000 €
- Slotenmaker (serrurier et changement des serrures) : 150–300 €
- Verhuisteam + opslag (déménagement et stockage des biens) : 500–1500 €
- Destruction des biens non récupérés : 300–800 €
Coût total d'une expulsion en 2026
| Étape | Coût minimal | Coût moyen | Coût maximal |
|---|---|---|---|
| Notification et préparation | 150 € | 350 € | 600 € |
| Tribunal et avocat | 1200 € | 2200 € | 3500 € |
| Ontruiming (expulsion) | 1000 € | 1800 € | 3000 € |
| TOTAL | 2350 € | 4350 € | 7100 € |
Exemples de cas en 2025–2026
Cas 1.
Un propriétaire de Rotterdam a expulsé un locataire pour des loyers impayés. Les frais se sont élevés à 4800 €. Le locataire a ensuite engagé une action reconventionnelle et le bailleur a perdu 1200 € de plus.
Cas 2.
À Amsterdam, une expulsion impliquant des enfants a duré 9 mois. Le coût final a été de 6200 €, auxquels se sont ajoutés des dommages-intérêts pour préjudice moral.
Comment limiter les frais d'expulsion ?
- Ne réaliser les inscriptions d'adresse qu'avec des entreprises vérifiées (nous accompagnons les partenaires)
- Prévoir un bail clair avec des clauses relatives à l'expulsion
- Contrôler régulièrement le paiement des loyers
- Faire appel dès le départ à un deurwaarder professionnel
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Évaluer les dépenses possibles étape par étape
Les estimations globales publiées sur les expulsions masquent des dépenses à plusieurs étapes. Pour planifier de manière responsable, examinez séparément la préparation juridique, les échanges, l'exécution de la décision et le temps consacré.
Ventiler le budget par étapes
Créez un tableau des coûts possibles pour les documents, les conseils, les notifications officielles et les procédures suivantes. Distinguez les tarifs appuyés par un devis de ceux qui restent de simples estimations.
Ajoutez les périodes sans revenus locatifs, d'éventuelles réparations et le travail avec les gestionnaires. Présentez ces frais indirects séparément des coûts judiciaires.
Les documents qui peuvent être utiles
Le bail, les justificatifs de paiements, les états des lieux et les échanges écrits aident généralement un spécialiste à comprendre l'historique. Classez les éléments chronologiquement sans supprimer les messages, même après la fin apparente du litige.
Avant de décider, demandez un conseil individualisé sur les démarches disponibles et leurs coûts. Aucun budget universel ne couvre toutes les situations : les circonstances dictent les mesures nécessaires.
À préparer
- Établir la chronologie du bail et des paiements.
- Distinguer les dépenses prévues à chaque étape.
- Conserver les courriers, avis et constats.
- Demander les tarifs aux spécialistes concernés.
- Évaluer les coûts indirects et la vacance du logement.
Questions fréquentes
Une moyenne suffit-elle à prévoir la dépense totale ?
Une moyenne donne un premier ordre de grandeur, mais ne remplace pas un devis adapté aux circonstances du dossier.
Quelles informations fournir en priorité lors d'une consultation ?
Le bail, l'historique des paiements, les échanges, les actions déjà entreprises et le résultat recherché facilitent la détermination des étapes suivantes.